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东北楼市遇寒 沈阳已经被列入房地产高危城市

发布: 2014-3-20 13:10 |  作者: 函子 |   查看: 781次

资金面紧张、供给量过大、舆论氛围加大购房观望预期,多重因素的叠加令东北楼市面临寒流。

根据国家统计局的数据显示,2月份,长春、沈阳、哈尔滨三个东北省会城市,住宅价格环比涨幅分别为0.3%、0.4%和0。另外几个东北城市中,丹东涨幅为0,牡丹江下降0.1%。这种数据接近甚至差于出现降价新闻的唐山、秦皇岛、温州、杭州等地。

易居中国董事长周忻表示,从全国情况看,今年楼市应该比较平稳,GDP7.5%的增长说明今年房市总体不会差;差异化(双向)调控保证了房价至少不会大跌;推动房地产税立法说明近期不会出台;旧城改造短期会推动刚性需求。但在这个过程中,企业担忧的是大量降价舆论出现,会加速购房预期的恶化。

高端物业市场受创

B公司是东北某省会城市的龙头房企,在地方经营多年,其豪宅品牌打败众多全国性房企,成为当地豪宅标杆企业。

“2011年市场最好的时候,江景房一房难求。开发商看到市场实在太好,果断封盘惜售。没想到,从2012年开始,楼市限购等调控措施出台,市场预期生变,捂在手里的房源到现在还在艰难出货。如果当年一次性卖掉,企业手中起码将多50亿现金。”一位接近该企业的知情人士透露。

近日,记者亲赴东北走访市场,看到了B公司闻名一方的豪宅项目。“仅园林景观就花了一个亿,这个手笔在东北市场并不多见。”销售人员告诉记者。在这个风格接近星河湾、位置堪比汤臣一品的豪宅现场,记者感受更多的却是销路不畅的无奈。从设计上看,东北的豪宅市场显然已经脱离普通消费水准:数十套顶级公寓,单套建筑面积超过600平方米,总价则接近800万元一套。一般的公寓房源,单套总价接近300万元。试想,在人均每月收入水平仅为2000至3000元的东北二、三线城市,如何寻找买家?

就是这些房源,在2011年时,炙手可热。一位当地人士告诉记者,东北高端物业的消费群体,有七成以上来自公务员体系、大学教授、医生等。

众多“新城”堪忧

东北重镇沈阳也是记者此次走访的城市之一。在浑南新区,记者入住的绿城全运村项目附近,多条马路宽阔交错,几乎很少见到车辆往来,更不要说熙熙攘攘的人群。到了晚上,全运村项目及周边多个物业,一片黑暗和静寂。

据当地媒体报道,2013年,沈阳住宅用地出让收入333亿元,可建住宅建筑面积接近2000万平方米。而2013年沈阳实际销售的商品住宅面积仅1031万平方米,供销相差近一倍。从出让地块的区别布局来看,浑南新区是推地最多的区域,全年卖地56块之多,占到全市总量的三分之一。在记者采访的专家看来,沈阳已经被列入房地产供给过大的高危城市之一。

因为供给过大,需求不足,东北楼市已现明显的销售疲态。记者走访一些楼盘时发现,楼盘报价与真实的销售价格差别很大。在哈尔滨群力新区,汇集了星浩资本星光耀综合体、银泰城、宏润翠湖天地恒大帝景等众多明星房企的大体量物业。在一个市场价格标注近9000元/平方米的楼盘,记者发现销售人员对究竟售出多少房源、真实的折扣情况言语不清。只有在明确表达了购房意向后,销售人员会通过层层约谈的方式,动用销售总监,给出近九折的折扣。另一个物业销售人员甚至后期发来短信,称“因近期销售任务较重,可以申请到更低折扣,您只需要带着心理价位来即可。”也就是说,房企真实的销售价格可能已经大幅度低于向市场公示的预售价格。至于房企为什么不明确降价销售,很多企业表示,“那绝对不行”。

一位房企负责人称,“降价,是所有办法都没有用了,最后一步的事。万不得已,企业绝对不会走降价的策略,因为降价直接影响的是预期。”

地方经济承压 限购或松动

面对地方经济承压,部分二、三四线房企却乐观预期限购将松绑。因为依靠房地产拉动就业和消费,是最直接有效的办法。

“我们估计,三、四线城市今年会陆续有些动作出来,比如松绑限购,还会收紧土地供应。因为目前三、四线城市供给实在太大,换一届政府就划一个新区,每个新区都很漂亮,一条马路开出十几分钟,两边全是各大房企的新盘,密密麻麻,能卖出去多少呢?”一家上市房企高层对记者感慨。

不过,即便限购松绑,地方房企对市场也并不乐观。“限购松绑可以在短期内抢到了一些刚性需求,但这个量其实不大。同时,从大的趋势来看,要扭转‘各行各业投资房地产’的结构性问题,资金面收紧趋势至少持续一年。两者相加,楼市形势不容乐观。”上述B公司董事长向记者表示。

易居研究院院长张永岳也表示,从中长期来看,地方政府不应再寄希望于房地产拉升经济的老路,要努力促进产业提升,结构完善,不断降低对土地财政的依赖,使房地产业的发展真正与国民经济相匹配,与民生相适应。一些以保值投资为目的的购房者,要把购房成本、持有成本、空置成本等充分考虑,再决定是否购房。

评论:不破不立!记者2014年春节路过沈阳浑南新区,高楼大厦鳞次栉比,但是大街上车流寥寥。大年初八,记者来到内蒙古通辽市,内蒙古通辽的成百上千栋新楼拔地而起,比菲律宾首都马尼拉全市的大楼还要多,但是通辽新区的街上白天出租车都不愿意去,在新区也根本打不到出租车,尽管市政府、市各个机关单位和人大等单位都相继搬到通北新区,但是大街上车辆稀少。沈阳房地产包括东北房地产市场的秋天刚刚开始,冬天还会远吗?

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